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上海楼市持续释放供应:新房刚需崛起 二手成交承压

2018-08-20 10:23
来源:凤凰网房产成都站

??来源:21 世纪经济报道

近期万科、融创、华润在上海均有中高端项目入市,从预售证发放情况看,价格基本低于市场预期,但去化行情平淡。

??中原地产市场分析师卢文曦指出,去年上海市场不好,销售任务多半没完成,今年上海地区销售压力增大。3月也是传统销售季,所以供应节奏恢复不错。值得关注的是一些中高端项目报价基本低于市场预期,这也体现房企想尽快回笼资金。卢文曦认为,若新房价格低于市场价也没有去化7-8成,市场预期可能转差,销售将进一步承压。

??上海链家市场研究部监控显示,以2015年“3·30新政”为代表的宽松政策影响,2015-2016年是自2010年以来,上海一二手住宅市场成交的最高峰,二手住宅成交量连续两年超过30万套,新建商品住宅成交量亦连续两年处于10万套以上的高位。

??随后的2017年,上海一二手市场成交量均进入近年的低位水平。这一方面是2016年限购、限贷等调控政策大幅收紧的必然结果;同时,也与2015-2016年高成交量下,大量有效客源与房源的消耗有关。

??同时,2017年上海市二手房共计成交15.19万套,同比大跌60%。进入2018年,1月份二手房成交1.15万套,环比下跌5%,同比上涨22%,市场回调趋势并未改变。上述机构预计,2018年前三季度成交套数仍将维持在每月1.2万套左右,二手房交易将继续降温,买卖双方将进入新一轮市场博弈,也即“有价无市”状态。

??供应端调整

??克而瑞房地产研究中心总监杨科伟指出,经过一年多调控,多数房企基本都已接受大环境向下的事实,逐步寻求投资销售的应对之道,因而未来市场开发投资额等指标趋于平稳发展。

??有数据显示,截至2月26日,上海商品住宅存量面积虽仅482万平方米,但市场去化速度由2016年1-12月的月均108万平方米左右,降低到2017年下半年截至2018-08-20的月均42万平方米。

??上海链家市场分析师赵葆根认为,供应端是影响新房市场成交的重要因素。在市场热度较高的2015-2016年,市场处于供小于求状态;而在2017年市场降温后,新增供应量依然低于成交量。由此造成上海新房存量的逐渐萎缩,2015年初尚有9.19万套,至2017年底已降至3.12万套,这也是去年新房市场处于低位的主要原因之一。今年1月,由于供应小幅放量(以外围中小套型为主),月成交量恢复至4300余套,为去年8月以来最高。可见今年新房市场成交,将很大程度上取决于供应端能否释放更多适合自住型需求的房源。

??据分析,随着交易量持续走低与预售许可证加快审批,2018年二三季度上海商品住宅市场去化周期有可能回升至15个月以上,届时,指标意义上,上海已经存在去库存压力,楼市调整的预期和下行趋势会进一步强化。

??同策咨询研究总监张宏伟则指出,“上海一手房需求最低7.4万套左右,但因为2017年供应才3.4万套,是历年平均的30%左右,造成了需求面的极度压抑。2017年需求仅5万套,是历史最低值的70%。市场供应一旦放量,被压抑的需求也会随之爆发。

??赵葆根认为,今年,在政策面松动可能性较小的情况下,上海市场依然会保持低位的主基调。新房市场能否回升,主要取决于供应端。而二手房市场,经过2017年的成交低谷后,有效房源、客源客观上也得到一定恢复,成交有望在去年下半年以来的低位基础上略有回升。

??值得注意的是,今年以来,全市新房市场的成交重心,显著向中低价位偏移,总价500万元以下的房源,占到今年以来(截至3月15日)总成交量的78%,而去年全年,这一比重为62%。由于近年上海住宅用地出让,绝大部分位于外围区域,且在2016年2月的土地新政中,即对宅地的中小套型比重作了严格规定。因此,未来外围中小套型、中低价位房源,将是上海新房市场的主流。

??市场趋于理性

??然而,上海房地产市场已经趋于理性,新房市场也不再会像前两年那样有如此多的“日光盘”出现,购房者对于项目的考量回归到日常生活便利度和产品本身层面。

??2月24日静安康鑫家园项目开盘,静安区市中心地段,周边二手房均价10万元/平方米,而该项目单价6.1万元/平方米起。

??3月12日,位于上海闵行古美板块的同济融创玫瑰公馆摇号开盘,共推出266套房源,户型为96-144平方米3-4房,均价约6.9万/平方米。现场共860组有效客户参与摇号,认筹率达300%以上。所推房源已于当日售罄。

??今年以来,上海陆续推出不少新盘,其中有“销售火爆”的,也有“业绩惨淡”的。

??据不完全统计,最近上海开盘项目有7个。除前述,还有位于青浦徐泾的“网红盘”——万科天空之城,3月10日开盘,283套房源销售8成;位于嘉定的盘古园府3月2日开盘,推出416套房源认筹数仅约100组,据网上房地产统计,目前已签约47套房源;同在3月2日开盘的中粮南桥锦云坐落于奉贤南桥新城板块,328套房源已几近售罄;1月份开盘的南翔纯新盘,华谊逸品澜湾推出480套房源,目前销售了近300套;1月31日开盘的桐南美麓一次性推出836套房源,1月至今共签约770套。

??从目前上海新房市场的销售情况来看,“房住不炒”基调已经逐步显现,购房者的置业策略显示出相对理性的态度。产品品质不佳、生活配套有瑕疵等问题会直接影响到最终成交。

??上海中原研究院二手数据监测显示,2月全市二手住宅成交6,842套,环比下滑50.05%,成交量大幅下降。但与此同时,价格却以微涨趋势为主。全市295个有效样本楼盘中,8个楼盘价格环比下跌,其中4个楼盘跌幅大于5%,4个楼盘跌幅小于5%。287个楼盘价格环比上升,其中275个楼盘涨幅小于5%,涨幅超过5%的楼盘有12个。

??值得关注的是,据上海链家统计,今年截至3月11日,全市新建商品住宅套均成交金额为509万元,相较去年四季度的655万元,下降140多万元;套均面积也从去年四季度的132平方米,下降至今年以来的117平方米,市场成交进一步向小面积、低总价方向倾斜。

??同策咨询一份研究报告显示,今年2月,上海商品住宅共去化20万平方米,同比去年下降42%,环比下跌幅度高达60%。上海库存量稳中有跌,从近3个月移动存销比来看,上海商品住宅去化周期在12.48个月左右。

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